DATE : 2008/12/11 (Thu)
だが、これには別の側面もある。信用度の低い借り手に高い金利で融資するサブプライム市場は惨事に見舞われているが、銀行は、優良な不動産に投資する信頼できる投資家にお金を貸すことをやめてはいない。
サブプライム市場はいかにしてダメになったか
実際的な知識のある投資家は、不動産市場の暴落を恐れて震えているのではなく、サブプライム問題の大惨事がどのようにして起こり、どうすればそこから利益が得られるかを考えなければならない。この問題の原因をいくつか挙げてみよう：
1. 2001年の初め、株式市場の暴落を受け、連邦準備制度理事会(FRB)のアラン・グリーンスパン議長（当時）は短期金利を1％に引き下げた。それによって、株式市場が息を吹き返すかわりに、不動産市場が花開いた。
2. 例えば、一般の人々から401(k)の拠出金を集めていた人たち、つまり年金基金のファンドマネージャーたちは、株式市場や債券市場より高いリターンが必要だったため、ヘッジファンドやプライベート・エクイティ・ファンド、大手住宅ローン会社にお金を貸し始めた。
言い換えれば、あなたが老後のための蓄えを預けた人たちが、もっと高いリターンを得ようとして、リスクの高いベンチャーに投資するようになったということだ。
3. 中国や他の国々が、アメリカの国家債務や戦争、市民のライフスタイルなどにお金を出すようになった。海外の投資家たちは、私たちが投資をしたり、彼らの製品を買ったりするためのお金を貸してくれた。
4. これによって5つのタイプの愚かな投資家、あるいは洗練されていない投資家が登場し、彼らが不動産物件の価格を引き上げ、サブプライム・ローンのバブルとその後のバブル崩壊を生んだ。
「ユージュアル・サスペクツ（おなじみの容疑者たち）」
この5つのタイプの投資家の典型的な例を以下に挙げよう（名前は変えているが、私が実際に会った人たちだ）。
・ジョン＆サリー：初めての家を買ったカップル
新婚のジョンとサリーは、低金利と緩和されたローン審査基準で、環境の悪い住宅地にある新築の家を高騰した価格で購入した。そして125％のローンを組み、将来的に得る収入の大部分を売り渡した。余った資金で彼らはプールを造り、新しい家具を買った。1年後、最初の子どもが誕生した頃、家の資産価値が下がった。
・ジョーイ＆スージー：クレジットカード乱用者
この人たちは、自分の家をATM（現金自動預け払い機）のように使う。ジョーとスージーはカードの返済に困るたびに、住宅ローンの借り換えをしてクレジットカードの返済をした。彼らは、短期の借金を返す代わりに生涯続く借金をしているのと同じだ。
・エド＆メアリー：ヒナが巣立った親鳥たち
ベビーブーム世代のエドとメアリーは、子どもがすでに家を出て大学に行っていた。余ったお金を使い、夫妻は投資目的で別荘を買った。自分たちの住む家を担保に別荘を買い、今では2つの住宅ローンの返済をしなければならない。2人は、自分の家は資産であり、不動産の価値は上がり続けると思い込んでいたが、これは間違いだ。
・ジャック＆ジャニス：大きいことはいいことだ
ジャックとジャニスは、自分たちの住む地域で起こった地価の高騰に驚き、自宅を売って、もっと高級な住宅地にもっと大きな家を買った。そして今、ふたりは自分たちの（あるいは近所の人たちと同じ）生活レベルを維持するために四苦八苦している。
・フレッド＆フィリス：フリッパーズ（転売派）
2人は新米の投資家で、不動産の転売こそが富への道だと信じていた。フレッドとフィリスは不動産市場の下降期を体験したことがなかった。不動産バブル以前、彼らはIT株のデイトレーディングをしていた。
2003年、2人は不動産の「エキスパート」になった。不動産の価格は上がり続けると信じた彼らは、俗に「うそつき向けローン（liar loan）」と呼ばれる融資を提供する住宅ローンのブローカーを見つけ、それで10戸の物件を頭金ゼロで購入した。
問題は、フレッドとフィリスが投資した開発プロジェクトはまだ竣工しておらず、工期の遅れが発生したことだ。10戸の住宅を売るわずらわしさを嫌った2人は完全に手を引き、今はそれぞれの職場に戻っている。
安物を高価な物に換えることはできない
それでは不動産は悪い投資なのだろうか？ もちろんそうではない。株式市場が暴落したからといって株式が悪い投資ではないのと同じだ。以上の例から浮かび上がってくるのは、大衆の愚かさと市場の狂気だ。
実は、今は不動産投資家にとって最高の時代だ。現在、多くの市場で不動産価格は下がり続けている。おまけに金利は低い。つまり、サブプライム・ローンの問題は、売り手にとっては悪いニュースだが、買い手にとっては良いニュースなのだ。
いつものように、政府が介入するべきだと主張する声も大きい。だがそこからは、強欲や愚かさ、浅はかさに対する法律をどのように可決・施行したらよいかという疑問が沸き起こってくる。現実問題として、サブプライム・ローンがなくなることはない。いつの時代もそうだが、信用力がない人、強欲な人や非常に愚かな人でも、借りる資格も返す能力もない借金をする方法は見つかるだろう。
私の考えは間違っているだろうか？ 今夜のテレビでも、サブプライム問題についてのニュースのすぐあとに、2009年までローンの返済をせずに今すぐ家具を買おうとマイホーム所有者に勧めるコマーシャルが流れた。これ以上、私が何か言う必要もないだろう。
自動車の接触事故か、列車の衝突事故か
今年3月、アラン・グリーンスパン前FRB議長は、2007年に米国が景気後退に陥る可能性があるという警告を世界に発した。サブプライム問題の混乱が今後も拡大し、信用が枯渇すれば、これは現実のものになるかもしれない。この景気後退が、終わりの見えないイラク戦争や国家債務、ベビーブーム世代の大量退職の問題と重なれば、アメリカと世界の経済は深刻な打撃を受けるだろう。
だから皆さんには、自分の経済状態を改善し、できるだけたくさんの資金をできるだけ早く確保することをお勧めする。良いニュースは、お買い得物件が大量に出回ってくるだろうということだ。現金があれば、本物の資産や、宝石や美術品、高級車、大きな家など、見栄えのいい負債を割安価格で買えるだろう。
残念ながら、景気後退に入って最も大きな打撃を受けるのは、金持ちではなく、金持ちになりたがっている人や貧乏な人だ。貧乏な人は、たとえ勤勉で悪くない信用度といくらかの現金を持っていても、これまで以上にローンを利用することが難しくなるだろう。借金ばかりたくさんある金持ちになりたがっている人は、家や派手な宝飾品を、破産管財品の競売、中古品店、ガレージセール、不用品交換会などに寄付することになるだろう。
サブプライム問題の大混乱は、経済という名の駐車場で起こった接触事故に過ぎないと言うエキスパートやコメンテーターは多い。その一方で、これは危険を知らせる衝突寸前の列車のヘッドライトだと言う者もいる。どちらにしても、割安の商品を探す投資家にとっては、本物の富を増やすまたとないチャンスになるだろう。
DATE : 2008/12/08 (Mon)
DATE : 2008/12/07 (Sun)
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